פסק-דין בתיק ת"א 40796-10-10

התובעת מפעילה סניף דואר בתת-חלקה בבניין שהזכויות החכירה בתת-חלקה זו הועברו אליה מהמדינה. בקומת הקרקע ניתנים שירותי דואר לקהל הרחב ובקומת היציע ישנו חדר תאי דואר של לקוחות התובעת, אשר דרך הגישה אליו היא דרך הכניסה הראשית של הבניין ודרך חדר המדרגות. עד שנת 2004 היה הבניין כולו בבעלות המדינה ושימש למשרדים. עוד בעת שהבניין היה בבעלות המדינה, הוצמדו אל חלקי הבניין שהיו בבעלות המדינה שטחים מהרכוש המשותף ובהם גם הכניסה הראשית וחדר המדרגות. בשנה זו רכשה הנתבעת מהמדינה את זכויות הבעלות בבניין והחלה לקדם תוכניות לשינוי ייעודו של הבניין למלון דירות. מטעם זה הודיעה היא לתובעת כי אינה רשאית להמשיך ולעבור בשטחים האמורים.

מכאן תביעת התובעת לסעד שיאסור על הנתבעת למנוע מהתובעת ולקוחותיה לעבור בכניסה הראשית ובחדר המדרגות. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, האם לתובעת וללקוחותיה ישנה זכות מעבר בשטחים אלו, כדי להגיע אל חדר תאי הדואר.

לטענת התובעת, המעבר דרך שטחים אלו מהווה דרך גישה יחידה אל חדר תאי הדואר, וכי התובעת ולקוחותיה משתמשים במעבר זה במשך למעלה מארבעים שנה מכוח הרשאה שניתנה להם מהמדינה. לפיכך לטענתה, עומדת לה הזכות להמשיך ולעבור בשטחים אלו מכוח הסכם המכר שעל-פיו רכשה הנתבעת זכויות בבניין וכן מכוח זכויות קנייניות או מכוח רישיון שניתן לה. עוד טענה, כי הצמדת השטחים המשמשים למעברה אל חדר תאי הדואר אל חלקי הבניין שרכשה הנתבעת, נעשתה שלא כדין. הנתבעת מתנגדת לסעד המבוקש, מן הטעם שלטענתה, התובעת לא הוכיחה שקמה לה זכות בדין לשימוש בכניסה לבניין ובחדר המדרגות, שהזכויות בשטחים אלו הם בבעלותה.

א.         עיקרי העובדות ורקע דיוני

            עיקרי העובדות

2.         התובעת, חברת דואר ישראל בע"מ, היא חברה ממשלתית הפועלת מאז יום 1.3.2006 מכוח חוק הדואר, התשמ"ו-1986.

עד חודש מארס 1987 ניתנו שירותי הדואר במדינה באמצעות משרד התקשורת, והחל ממועד זה ניתנו שירותים אלו באמצעות רשות הדואר, שהייתה תאגיד הסטטוטורי. במועד האמור, 1.3.2006, נכנסה התובעת בנעלי רשות הדואר, בכל הקשור לביצוע תפקידה (זאת מכוח סעיף 23 בחוק המדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2004 (תיקוני חקיקה), התשס"ד-2004 וכן מכוח רישיון כללי שהוענק לה על-ידי משרד התקשורת).

שירותי הדואר הניתנים לקהל הרחב באמצעות התובעת ניתנים בסניפי דואר, ובהם גם סניף הדואר הנדון, הנמצא ברחוב שמאי 6 (גוש 30049 חלקה 20, תת-חלקה 2) (להלן - הסניף). על-פי הנטען, סניף זה פועל מאז שנת 1965, עוד בתקופה שבה שירותי הדואר ניתנו כאמור, בידי משרד התקשורת. עם הקמת רשות הדואר, הופעל הסניף בידי רשות זו, והחל משנת 2006 קיבלה התובעת את כל זכויותיה של רשות הדואר בסניף והפעילה אותו במקומה.

זכויות החכירה לדורות בסניף הועברו ממדינת ישראל לרשות הדואר בהסכם העברת הנכסים מיום 23.3.1987 (נספח ב' של סיכומי התובעת), וביום 7.12.2005 הועברו זכויות החכירה בסניף לידי התובעת בהתאם להסכם העברת הנכסים שנערך בינה לבין המדינה (שם, נספח ג').

3.         סניף הדואר בנוי משתי קומות. בקומת הקרקע ניתן מגוון שירותי דואר והכניסה אליו היא בחזית הבניין. בקומה שמעליו, קומת יציע (קומת ביניים בין קומת הקרקע לבין הקומה הראשונה) ישנו חדר תאי דואר, שבו שמונה מאות עשרים וחמישה תאי דואר של לקוחות התובעת (להלן - חדר תאי הדואר), שהכניסה אליו היא דרך דלת בחדר מדרגות. הגישה אל דלת זו היא דרך הכניסה הראשית של הבניין ודרך חדר המדרגות (להלן גם - שטחי המעבר).

קומת הקרקע בסניף הדואר הקטן יחסית, מחולקת לאזור קבלת קהל ודלפקי שירות ולאזור תפעולי המשמש את עובדי סניף הדואר בלבד, ולקהל אין גישה אליו. בשטח התפעולי ישנו גרם מדרגות צר (כמעט לולייני), שבצידו מסילת מסוע ומשטח, המשמש להעלאת דברי דואר אל קומת היציע שבה חדר תאי הדואר (ראו תמונות שהגישו הצדדים; מטעם התובעת הוגש ביום 11.1.2011 ומטעם הנתבעת הוגש ביום 4.1.2011).

אין מחלוקת שהמדרגות המחברות בין קומת הקרקע של סניף הדואר לבין קומת היציע, שבה חדר תאי הדואר, אינן יכולות לשרת את לקוחותיה הרבים של התובעת המגיעים כמעט מידי יום אל חדר תאי הדואר.

4.         עד שנת 2004 היה הבניין כולו בבעלות מדינת ישראל והוא שימש בניין משרדים (ששימש בין השאר, למשרדי מנהל מקרקעי ישראל). בהתאם לחוזה מכר שנחתם בין המדינה לבין הנתבעת ביום 3.2.2004 (שם, נספח ד'. להלן - חוזה המכר), רכשה הנתבעת, חברת שמאי 6 ירושלים בע"מ, את הזכויות בשטחי הבניין שקודם לכן היו בבעלות המדינה. השטחים שנרכשו כוללים את אולם קומת הקרקע ושטחי משרדים בארבע קומות הבניין, הידועים כתת-חלקות 1, 8, 9, 10, 11 ו-12 בחלקה 20 בגוש 30049 (להלן - נכסי הנתבעת). לחלק מהנכסים שרכשה הנתבעת בבניין, המצויים בכל ארבע קומות הבניין, שהם תת-חלקות 9, 10, 11 ו-12, הוצמדו הכניסה הראשית של הבניין וחדר המדרגות (שטחי המעבר), שכאמור, מובילים בין השאר גם אל חדר תאי הדואר. לטענת הנתבעת, הבניין נרכש על-ידה מתוך מטרה לשנות את ייעודו ולהפוך אותו למלון דירות (בעניין זה צירפה הנתבעת מספר מסמכים מהאגף לרישוי ופיקוח בעיריית ירושלים, שעניינם קידום הליכי תכנון).

5.         אין מחלוקת על כך שבעת רכישת הזכויות בנכס, הייתה הנתבעת מודעת לכך שעובדי התובעת ולקוחותיה עוברים בשטחי המעבר לשם הגעתם אל חדר תאי הדואר. עובדה זו גם באה לידי ביטוי בהוראת סעיף 4.10 בחוזה המכר, אשר נושא פרשנותה מהווה את אחת המחלוקות העיקריות בין הצדדים. כך נאמר בהוראה זו:

"ידוע לו [לקונה - הנתבעת] כי קיים במבנה בו מצוי הנכס, סניף דואר הממוקם בקומות הקרקע והיציע. עוד מאשר הקונה כי נמסר לו שעובדי סניף הדואר ו/או בעלי תיבות הדואר עושים, מזה שנים, שימוש בכניסה ובחדר המדרגות הצמודים לתתי חלקות 9, 10, 11 ו-12, והמהווים חלק מהנכס, לצורך מעבר מחלק הסניף שבקומת הקרקע לחלק הסניף שבקומת היציע. הקונה מאשר עוד שאף בעניין זה ו/או בכל נושא הנובע ממנו, אין לו ולא יהיו לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המוכרת ו/או כלפי מי מטעמה".

6.         במהלך חודש יוני 2010 פנה מנהל הנתבעת, מר אברהם בלייח, אל מר אורי עופר, שכיהן באותה תקופה בתפקיד מנהל המשק של התובעת במרחב ירושלים, בדרישה להפסיק את המעבר בשטחי המעבר שהוצמדו לנכסים שהנתבעת רכשה את הזכויות בהם. משפניותיו לא נענו, שלח בלייח ביום 17.10.2010 מכתב אל עופר, שבו הודיע, כי החל מיום 21.10.2010 לא תתאפשר כניסת לקוחותיה של התובעת אל הבניין דרך הכניסה אל הבניין שבבעלות הנתבעת. עוד התבקשה התובעת, לסגור את הפתח בחדר המדרגות, המשמש כניסה אל חדר תאי הדואר ולהשיב את המצב לקדמותו, וזאת לאור טענת הנתבעת שפתח זה נפרץ בחדר המדרגות שלא כדין (נספח ה' של סיכומי התובעת).

            ההליכים, ההסדר הדיוני והניסיון למציאת פתרון

7.         בתגובה למכתב הנתבעת הנזכר, עתרה התובעת אל בית משפט זה ביום 20.10.2010 בבקשה לקבלת צו מניעה זמני שיאסור על הנתבעת לפגוע בכל דרך שהיא במעבר לקוחותיה ועובדיה בשטחי המעבר העוברים בהם כדי להגיע אל חדר תאי הדואר, וכן צו שיאסור על כל פגיעה אפשרית מצד הנתבעת בפעילות סניף הדואר.

בהחלטה מאותו יום (20.10.2010), ניתן סעד ארעי כפי שהתבקש, ונקבע דיון במעמד הצדדים ביום 25.10.2010. ביום הדיון הגישה המשיבה את תגובתה בכתב.